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楼市崩盘可能性多大?警惕二三线房价回调

涨!涨!涨!为何今年以来就感觉楼市一直在涨?目前资金“脱实向虚”的严重程度已经不言而喻了。7月份居民中长期贷款占总体新增信贷比例高达103%,为历史最高;8月份这一比例虽然下降至56%,但所有的中长期新增贷款全部流向居民部门,企业部门中长期新增信贷居然变为-80亿元,负值!这在历史上可算罕见。这种情况下楼市投资应该注意哪些问题呢?杠杆风险骤升,一二三线城市又存在哪些差异呢?
 
楼市崩盘可能性多大?警惕二三线房价回调
 
在盘古智库宏观团队看来,一、二、三线城市的投资逻辑存在显著差异。一线城市投资门槛高,但上涨期增幅大,下跌期回撤少,资产保值效果较好。二线城市投资门槛适中,但享受高增长的同时需忍受大幅回撤。三线城市投资门槛低,需防范近期高收益的背后的高回撤风险。在市场情绪的诱导下,投资者忽略各地房市的结构性差异,通过高杠杆盲目入市,可能会给这场盛宴埋下重大隐患。
 
一二三线城市的投资逻辑
楼市崩盘可能性多大?警惕二三线房价回调
 
【一二三线投资逻辑存显著差异】投资一、二、三线城市存在显著的逻辑差异。从历史数据看,全国房地产市场在时间上保持了较高的一致性,即涨跌趋势的启停时点相差不大。但是,受到人口、收入、教育等基本面因素的影响,房价波幅在地区之间相差甚远。简言之,各地房市时间维度求同,空间维度存异。当前全国房市火爆,加杠杆、编概念,颇有去年股市遗风。市场中存在许多缺乏依据、似是而非的观点,制造紧张情绪,诱导民众跟风抢房。但笔者认为,投资者忽略各地房市的结构性差异,通过高杠杆盲目投资,可能会给这场盛宴埋下重大隐患。从投资角度,购房人需谨慎评估意向房产的风险,避免盲目跟风导致的“高位接盘”。
 
楼市崩盘可能性多大?警惕二三线房价回调
 
【一线城市资产保值效果好】投资一线城市门槛高,但上涨期增幅大,下跌期回撤少,资产保值效果较好。如图所示,在2010年以来国内地产经历的两次重大调整期中,一线城市房价保持了相对平稳的趋势。笔者认为,其原因可用六字概括:“占位、避险、发展”。所谓“占位”,就是在核心城市疏散人口的大背景下,通过持有房产,抢占这些城市的优势资源。所谓“避险”,是指一线城市产业格局相对完善,抗风险能力较强。在国内资产荒的艰难抉择中,房产是较为优质的避险资产。所谓“发展”,是指一线城市人才聚集,最有可能实现创新突破,率先享受到产业转型升级的红利。产业红利带动地产价格,实现资产的进一步升值。但是,当前一线城市周边存在众多“概念区域”,如规划新区、城市功能外迁新区等。在无法分辨概念是否能落实的情况下,投资者需谨慎对待这些区域的价格异动。
 
楼市崩盘可能性多大?警惕二三线房价回调
 
【二线城市稳定性不高】投资二线城市门槛适中,享受高增长的同时需忍受大幅回撤。二线城市多为省会或计划单列市,在区域经济中占有较为核心的位置,投资逻辑与一线城市存在诸多共同之处。笔者认为,本轮二线城市房价飙涨在需求侧有两方面因素:从投资角度,一线城市的投资门槛已经超出了很多投资者的承受范围,因而选择价位较低的二线城市以求“补涨”,造就了本轮高涨的投资情绪。从刚需角度,火爆的投资状况引发刚需人群的恐慌情绪,对房价飙升起到了推波助澜的作用。但是,受吸收优质资源的能力限制,二线城市发展的稳定性不如一线城市,也造就了其地产价格稳定性较一线城市有较大差距。从历史数据看,在地产行业低迷期时,二线城市房价存在较大幅度的回撤,部分楼盘将面临断供风险,以高杠杆方式进入的投资者需特别警惕。
 
楼市崩盘可能性多大?警惕二三线房价回调
 
【三线城市房价面临回撤风险】投资三线城市门槛最低,近期高收益的背后可能隐藏重大风险。三线城市在人口数量、收入、教育、医疗等方面都不具备长期维持房价升势的基础。因此从2011年至今,三线城市平均房价始终处于宽幅震荡状态,在2015年一度回撤到2010年的水平。笔者认为,三线城市仍然处于“去库存”的核心位置,近期房价上涨主要是受市场恐慌心理影响所致,房价在接下来的回调期将面临重大回撤风险。
 
狂欢过后,回调还是崩盘?
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【“楼市泡沫”关注度增强:疯狂不可持续】市场观望情绪渐浓,一致预期正在形成。近期,主流媒体和研究者提示房价风险愈发频繁,市场对相关风险的关注程度逐渐提高。尽管疯抢楼盘的盛况仍然广为流传,但通过微观走访不难发现,投资者的观望情绪渐浓,市场疯狂不可持续。(如图所示,市场对楼市泡沫关注度提升,数据来源:百度指数、PRIME。)
 
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【资金政策驱房价,人口库存决定涨跌】房价因货币政策而起,或也将因货币政策而终。在实体经济低迷,无法充分吸收货币的情况下,房价问题,本质上始终是货币问题。本轮房价飙升,肇始于贷款利率自2014年底的加速下行,及各地配套的去库存政策。本轮涨势由信贷政策和资金驱动,是前期去库存政策的产物,而非房地产行业在低迷期后的自然复苏。房价上涨帮助地产行业提前结束筑底过程,的确达到了去库存的效果。但是,资金驱动的“杠杆牛市”是否会给未来埋下隐患,依然需要管理层谨慎对待。
 
楼市崩盘可能性多大?警惕二三线房价回调
 
【楼市崩盘的可能性较小】美日两国地产泡沫破裂,均是高杠杆下紧缩货币政策的产物。如果将紧缩的货币政策看作启动崩盘的钥匙,高杠杆则是系列反应的催化剂。越是高杠杆下累积的债务,繁荣期收益越大,衰退期抗风险能力越弱。众多市场研究显示,当前国内杠杆率正在逐步逼近美日泡沫高峰期杠杆率。
 
楼市崩盘可能性多大?警惕二三线房价回调
 
如前所述,投资者仍应重点防范一线城市周边概念区域及二、三线城市在房价回调期产生的大幅波动。以及防范在高杠杆情况下,价格波动带来的重大损失。(文/枕头财经特约 盘古智库宏观团队)
 
楼市崩盘可能性多大?警惕二三线房价回调
 
【送福利:楼市若崩盘 买这13种房的人最亏】不论楼市如何走向,总有一部分房子房价依然坚挺,而有些房子则注定难升值!并且房价泡沫产生,楼市一旦崩盘,买了哪种房子的人会彻底悲剧呢。

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