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负债越高就越牛 房企拿地王用的不是自己的钱

房地产是一场击鼓传炸弹的游戏,最后炸弹会在谁手里爆炸呢?
 
撑死胆大的,饿死胆小的。
 
这绝对是房地产企业的生存法则。
 
一家全年销售额只有119亿元的房企,孤掷一注,拿下了总价的110亿的地块。
 
这家叫融信集团的房企以溢价139%、110.1亿元的总价拍下了上海静安区一宗3.1万平方米的地块。算下来,每平方米楼面价格超过10万元。
 
此举让融信集团暴得大名。
 
在当天的竞拍现场,融信集团大杀四方,风光无限。
 
他们在竞拍总价低于100亿元前都未曾举起竞价牌。现场的场景颇似电影《美人鱼》中的桥段:当中粮等近十家名号响亮、财大气粗的地产商们经过苦苦厮杀,好不容易将起拍价从46亿元慢慢抬升到90亿元,而拍卖师贴心地将举牌加价幅度从1000万元降低到了500万元、总价已过100亿元时,一直默不作声的融信集团代表才开始悠然举牌。但融信出手多次单次加价即以1亿元幅度,而此时由中粮、首开、建发组成的“央企联合体”也只能以500万元的加价勉强应战。
 
究竟是对项目前景有多么的乐观,才会让这家企业愿意义无反顾去赴这场冒险?
 
融信集团是这么说的:
 
“我们没有能力预判未来房价是否会大涨,但对我们来说,激进拿地可能会死,不拿地肯定会死。”
 
激进拿地可能死,不拿地肯定死,等死,死于拿地可乎?
 
巧妇难为无米之炊,对于开发商来说,土地,就是米,没有米,还做啥饭?
 
人是铁,饭是钢,吃不上饭,开发商不就是一个死嘛。
 
而一线城市的土地稀缺情况已经到了令人发指的地步,开发商基本都处于等米下锅的状态。
 
在北京,从今年5月直至今日,北京市政府投入市场的住宅用地已连续3个月为0。今年前8月,北京总共成交土地24宗,比去年同期下降48.9%,其中住宅用地仅成交7宗,较去年同期下降66.7%。这些数据,无论是土地交易宗数,还是交易体量均创下历史新低。 而在上海,2016年前8个月,上海市的规划建筑面积约为80.57万平方米,同比减少21.44%。
 
在一线城市的土地拿一块少一块的情势下,房企们只能拼了。
 
融信集团不是一个人在战斗,激进拿地已成业内常态。
 
来看看宇宙第一大房企——恒大集团。
 
这家极具野心的房企在过去20余年都未曾在一线城市有过大动作,但在过去1年,他们高调地宣布从二三线城市转向一线。今年上半年,在恒大新获取的80个项目中,一二线城市的项目投资额合计占比为73.9%。目前他们已经拥有的高达1.86亿平方米土地储备,这相当于湖北省第四大城市十堰市整个城区的面积。
 
然而,地王不是你想拿想拿就能拿的,那得花上大把的银子啊。
 
房企现在的盈利情况又如何呢?
 
中金公司在最近的一份房地产研究报告中称,17家主要的A股及H股地产公司累计毛利率依然呈现下滑趋势,二季度毛利率仅为21.1%,创出历史新低。他们的统计数据显示,从2007年初到2016年第二季度,A股地产累计毛利率已从接近30%下降到21.1%。
 
在利润不断下降的情况下,房企要想大举拿地,只有一个办法,借债。
 
这年头,房企如果不背上几把债,都不好意思说自己混这个圈的了。
 
而且,谁借的债越多,谁就越牛。
 
此话怎讲?你想啊,借钱越多,拿地就越多,拿地越多,未来的开发项目就越多,项目越多,房企就越有发展的后劲啊。
 
2015年,融信集团的负债率为85.42%,在港股地产公司中,这一数值排在第一,而净负债比率亦高达247%;中国恒大集团在今年上半年业绩期负债总额已达到8178.67亿元,同比上涨33.01%,负债率为81.79%。美银在一份报告中称恒大今年上半年净负债比率已高达430%。
 
负债高的一个后果是房企不得不把净利润中的大半去支付债务利息。
 
好在现在房企不愁借不到钱。
 
过去近两年中,中国实体经济正在奋力转型,当诸如钢铁、矿产等规模庞大的行业增长停滞甚至倒退,银行信贷逐步面临资产荒的困境;在较为宽松的货币政策下,巨量资金通过各种渠道流入房地产领域。
 
说白了,全社会的资本苦于没有投资出路,在最烂和次烂的选择中,他们只能选择次烂。
 
房地产的形势,哥用十二个字来形容:饥饿营销、饮鸩止渴、击鼓传花。
 
政府在供地上饥饿营销。
 
房企在拿地上饮鸩止渴。
 
房奴在炒房上击鼓传花。
 
这是一场轮盘豪赌,能让豪赌永续进行下去只有一个条件:
 
房价永远上涨!
 
为啥房价总是跌不下来,不是在暴涨,就是在暴涨的路上,其实这背后有一个惊天的秘密,是政府在下一盘大棋,而这步棋,与我们这些屌丝生死攸关。房价暴涨背后到底有啥惊天秘密?

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